アメリカンドリームのひとつとしてNYCで物件を購入されることを夢見る方々も少なくはないのではないでしょうか？賃貸と違って売買はコンプレックスになるケースも多いですが、そんな方々の為にも物件購入をなるべくシンプルに行うように以下の物件購入におけるステップを紹介したいと思います。
この様に色々とステップがありますが、事前にわかることで少しでもストレスを和らげることが可能となります。物件の購入にあたっては不動産のエージェントさんや不動産の弁護士さんを雇うことを強くお勧めします。嬉しいことに不動産のエージェントさんのお支払いはクロージングの際にオーナー側が出してくれることが多いです。
弁護士さんの費用はもちろんその弁護士さんと物件の値段によりますけど$1,000～$4,000は予想できるでしょう。すべての手続きが終わるのは早くて1〜3か月、遅くて4〜5か月ほどかかるでしょう。グッドラック!
ステップ１：どんな物件が欲しいかマーケットをリーサチ!
オンラインでご自分の理想的な物件をチェックしましょう。まずはマーケット分析をし、その物件がどのくらいのレンジのお値段かを調べましょう。その際に物件の税金(Property Tax)も確認することをお勧めします。税金は地域によって大きく異なり、場所によっては月々の住宅ローンと同じ金額ほど請求される場合もあるので、予め確認しておくと良いでしょう。
さらに、マンション物件の場合はコンドミニアムとコープあります。コンドミニアムはいわゆる分譲マンションで、購入した土地を直接的に所有する形になり、コープは購入した建物のシェアを所有する形式になるので、間接的に土地を所持することになります。こういったマンション物件は住宅ローンの他にプラス管理費(Maintenance Fee)が請求されるので、そこも物件チェック時に確認しておくと良いでしょう。
コンドミニアムの場合、税金は家主が支払う必要がありますが、コープの場合、税金は管理費(maintenance fee)に含まれます。その為、コンドミニアムは、購入後家主の権限で売買が可能ですが、コープは管理組合(Board Members )との相談が必要になります。
ステップ２：予算と価格の比較
ご自分の金銭的な面でのステータス（ファイナンシャルステータス）を把握しておきましょう。物件を購入するには高額な残高が必要となります。ローンの頭金で最低でも物件価格の20％必要とされるコンドミニアムやコープもあります。さらに、物件購入時は頭金の他にクロージングコストがかかります。
クロージングコストにはさまざまな要素が含まれますが、、住宅売買に必要な手続きや項目料金と考えると良いでしょう。セラーとバイヤー双方が負担しますが、通常バイヤー用クロージングのコストは購入物件価格の2～6％ほどになります。
クロージングコストはローンの中に組み込むこともできるので、金額が大きくなってしまいそうな場合はローンで対応することを検討してもいいかもしれません。
ステップ３：ローンがどのくらい組めるのかを提示
銀行やローン会社からローンの承認書類(Pre-Approval Letter)を要求しましょう。このレターを頂くことでバイヤーさんがローンを確保できるか否かが8割わかり、ローンの毎月のお支払いが予想できます。ローンは会社によって借りられる金額や利子が異なるので、いくつか会社をあたってみて比較してみるのも良いでしょう。
ステップ４：内見
ネットや不動産のエージェントさんのご紹介で内見されたい物件を見つけたのならば内見のアポイントメントを入れましょう。週末にオープンハウスがある場合が多いのでそれに行くのも良いでしょう。このステップはみなさんにお楽しみいただける事でしょう。
ステップ５：購入した物件にオファーを出す
気になる物件を見つけたのならば具体的に調べましょう。不動産のエージェントさんに色々と物件の詳細を聞いて、購入したいのであればオファーを出しましょう。主にオファーにあげるポイントはオファーされたいお値段、ローンを取るのか現金でお支払いになるのか、クロージングの日はいつにされたいかの3つになります。
ステップ６：弁護士を雇う
バイヤー側の弁護士さんを雇いましょう。不動産のエージェントさんがいる場合はそのエージェントさんにお勧めの弁護士さんを聞く方も多いです。オファーが通ったのならばバイヤーさんとオーナーさんとの契約期間に入ります。
ステップ７：審査
NYCで多く見られるコンドミニアムやコープではビルのアプリケーション【ボードアプリケーション】があります。これはビルの管理組合(Board Members )がバイヤーがどういった人かというのを審査する場でもあり、ローンで購入する場合は、問題なく資金が調達できそうか等も判断の一つになります。その為、ローンのアプリケーションをなるべく早く終わらせましょう。
ローンのコミットメントレターが来た後にマネジメント会社(Management)に提出します。コープの場合はアプリケーションが通った後にインタビューもあります。もしお家を購入される場合はローンのアプリケーションを終わらせ、コミットメントレターを待つだけです。
ステップ８：物件の担保やローンについて確認
タイトルサーチやリーンサーチを行います。この手続きでオーナーさんが物件に対して担保やローン、又は借金が残っているかどうかを調べられます。この手続きは弁護士さんがお手伝いしていただけるでしょう。
ステップ９：契約日の決定
ローンの許可が降りてクロージングがスケジュールされます。クロージングがスケジュールされたその1日か2日前に物件で最終チェックができます。ここでチェックするポイントは電気、水道、ガス、そういったものに異常はないかを確かめます。
もしなにかメジャーな問題がある場合は弁護士さんに言ってオーナーさんに解決していただく方向で検討していただけるでしょう。
ステップ１０：いよいよNYで物件のオーナーに!
クロージングへ！弁護士さんの前で色々な契約書を書いていただき、鍵をオーナーさんやエージェントさんからいただき、晴れてNYCの物件オーナーに！
※管理組合
コンドやコープビルでその建物の環境を守るために好意で集まった人が運営するビルの管理組合。組合は、建物の価値を維持するためさまざまな対応をしています。例えば、ビル内やビルに関する取り決めを作ったり、ビル施設のアップグレード検討等、主にビルの経営運用のような役割をしています。
※マネジメント会社
ビルをメンテナンスするにあたって必要な管理作業を担当します。マネジメント会社は通常管理組合から雇用されることがほとんどで、組合で決定した内容を実施するのがマネジメント会社にあたります。また、組合が決定した内容を各住人に連絡する役割も行っています。
